Under senaste tiden har allt mer fokus hamnat på bolåneinstitutens räntemarginaler, och framförallt då på det faktum att de stigit under den nuvarande kreditkrisen.

Bland annat denna sajt följer dagligen räntemarginalerna för SBAB och Swedbank (dessa två för att de publicerar alla sina räntor, med historik, online). Du kan följa marginalutvecklingen här och det är högst tydligt att marginalerna gentemot STIBOR stigit på korta lån.

figur 1. 90-dagars glidande medelvärde för skillnaden mellan SBABs 3-månadersränta och STIBOR 3M sedan den senaste högkonjunkturens början. Vi ser att bolånemarginalerna sjönk allt lägre ju längre
högkonjunkturen pågick, med mycket små kreditförluster, god inkomstutveckling och snabbt stigande huspriser. Under den pågående kreditkrisen har sedan marginalerna stigit snabbt. Medelvärdet döljer det faktum att marginalen nu ligger en bit över en procentenhet.

Reaktionen på detta har varit allt annat än mild. I dagspressen, affärspressen (bland annat här) och på diverse forum på webben har man kunnat läsa om folks ilska över fenomenet. Till och med finansministern har uttryckt missnöje över detta faktum. Bankerna har inte erbjudit några tydliga förklaringar som kan accepteras av bolåntagarna.

De flesta av oss accepterar att bankerna, precis som andra företag, strävar efter att göra vinst. Jag vill att den bank jag använder mig av ska göra en god vinst, på samma sätt som jag vill att tillverkaren av min bil ska göra en god vinst. Problemet uppstår när bolånekunderna känner sig lurade. När man känner att man utan egen förskyllan plötsligt får se sina räntor stiga markant utan att Riksbanken höjt räntan, och sedan får se Riksbanken sänka utan att ens egen ränta följer efter fullt ut, så känner man sig just lurad.

Men vad har egentligen hänt? Är bankerna giriga och försöker utnyttja krisen för att tjäna mer pengar? Eller handlar det om att bankerna gjort dåliga affärsbeslut och att bolåntagarna nu får betala för dessa? Eller är pressen och finansministern dåligt informerade om hur bankernas situation ser ut?

För det första så är som sagt bankerna vinstdrivande företag, och har i uppdrag av sina ägare (vilket inkluderar staten och alla oss pensionssparare som antagligen har en del investerat i bankerna) att generera god vinst. Detta gäller under hög- såväl som lågkonjunktur. Bankerna har sannolikt varken blivit speciellt mycket mer eller mindre giriga nu än de var när de lät bolånemarginalerna falla under högkonjunkturen. Dessutom är det osannolikt att bankernas vinster under det närmaste året kommer att vara lika goda som under slutet av högkonjunkturen. Det är därför svårt att hitta stöd för argumentet att bankerna skulle "passa på" att höja vinsterna.

Det ligger dock en hel del i att bolånekunderna nu får betala för misstag som gjorts av andra. De förluster som gjorts på diverse värdepapper och även på direkta krediter påverkar förstås även de kunder som inte har problem att betala på sina lån, eftersom bankernas upplåningskostnader ökar på grund av den större oron. I huvudsak beror dock de högre upplåningskostnaderna hittills inte på felaktiga beslut på den svenska kreditmarknaden, utan högre upplåningskostnader har i första hand orsakats av förluster för banker verksamma i andra delar av världen. Dessa högre upplåningskostnader syns inte fullt ut i STIBOR-noteringarna. Det finns idag, vilket jag poängterat tidigare, ingen garanti att en viss bank faktiskt kan låna upp några större summor till STIBOR-räntan. Därför är det naturligt att kopplingen till STIBOR-räntan försvagats.

De svenska bankerna är dock inte alls utan skuld till den uppkomna situationen. Som vi sett var bankernas bolånemarginaler under slutet av högkonjunkturen väldigt låga, antagligen för låga. De antaganden som måste göras om likviditetsrisken och framtida kreditförlustnivå för att motivera så låga räntemarginaler som vi sett är orealistiska. Privatpersoner har ibland kunnat ta stora lån till en ränta som legat så lågt som 10-20 punkter över STIBOR 3M. Ingen har tvingat bankerna att ge dessa lån. Med mycket låga räntemarginaler även för lån upp till 95% av husvärdet lockade man kunder som inte alls var av den låga risk som räntepåslaget motiverade. Ibland användes stora annonskampanjer, och jag tänker då framförallt på SBAB, i vilka man annonserade om låga räntor ändå upp till 95% belåning, påhejade av staten som gladdes över prispressen och de fallande marginalerna.

När det sedan visar sig att räntan varit orealistiskt låg är bankerna inte så sugna på att bli sittande med dessa låga marginaler, utan gör vad man kan för att få upp den. Detta är problematiskt av flera anledningar. Dels ökar man risken för kreditförluster genom att man försämrar kredit-tillgången just när folk förlorar sina arbeten. Vi kan inte ha ett banksystem som fungerar på ett sätt att det förstärker konjunktursvängningarna. Det ligger varken i bolånekundernas, bankernas ägares eller i samhällets intresse. I idealfallet skulle bankens pålagda riskpremie för bolån vara ungefär densamma oavsett konjunktur. Ett bolåns livslängd är såpass lång att man måste ta med lågkonjunkturer i riskberäkningarna, men så tycks inte ha skett i tillräcklig utsträckning. Det är därför inte förvånande att marginalerna efter många års fall åter börjar stiga. Marginalerna föll under högkonjunkturens jakt på marknadandelar under en långsiktigt rimlig nivå och detta är bankerna givetvis direkt ansvariga för. Som ett resultat av detta höjs nu marginalerna över en rimlig nivå, vilket höjer risken för stora kreditförluster framöver.

Det är i detta perspektiv inte så konstigt att Anders Borg uttalar sig som han gör. Finansministern, som hålls ansvarig för ekonomin, ser att bolåntagarna betalar högre räntor än vad som kan motiveras av inflationsbekämpningsskäl. För att ekonomin ska utvecklas i den riktning han vill behöver räntorna komma ner för verkliga bolån. Det lättaste sättet att försöka göra något åt detta är att sätta fokus på frågan och press på bankerna. Detta kallas moral suasion och är en del av myndigheterna arsenals av möjliga åtgärder för att påverka marknaden. Genom att lyfta fram frågan kan man öka pressen på bankerna att bli
bättre på sin kommunikation om de räntor som ges och öka transparensen i räntesättningen, vilket skulle gynna alla parter. Problemet handlar till stor del just om hur bankerna kommunicerar om sina räntor.

Jag har fått flera frågor från bolåntagare om hur banken förändrat deras ränta, och om deras ränta är rimlig. I mångt och mycket är det fortfarande hopplöst att bilda sig en uppfattning om vilken ränta man "borde" ha. Räntan bestäms i slutna förhandlingar mellan privatrådgivare och kund och de räntor som bankerna publicerar är för många banker fortfarande mer eller mindre ett teoretiskt tak på räntan snarare än en rimlig räntenivå, eftersom de allra flesta erbjuds lägre räntor än de officiella.

Jag tror att bankerna skjuter sig själva i foten med detta system. Tanken är säkert att kunna ge väldigt bra räntor till de kunder man tjänar mest på, utan att behöva berätta om villkoren för alla kunder, eftersom det skulle kunna innebära en bred marginalpress. Jag tror dock att man samtidigt förlorar väldigt mycket på det missnöje detta system skapar på alla nivåer.

Jag skulle vilja se en rak, tydlig och transparent kommunikation kring bankernas räntenivåer. Idealt skulle jag vilja att varje räntefaktura var specificerad, kanske på något sätt liknande detta:

Faktura bolån med 3 månaders räntebidningstid 2008-10-01 till 2008-12-31:

• Upplåningskostnad: 5,5%
• Risktillägg: 0,3%
• Beräknad vinstmarginal: 0,2%
• Total ränta: 6,0%

Upplåningskostnad skulle vara lika för alla som tar lån i banken under samma period och med samma löptid. Banken skulle publicera denna online för olika löptider dagligen och därigenom skulle vem som helst kunna verifiera rimligheten i denna siffra.

Risktillägget blir en förhandlingsfråga mellan banken och kunden baserat på hur stor risk kundens lån har. Banken ska efter slutet avtal inte kunna höja detta risktillägg mer än under mycket begränsade omständigheter som på ett tydligt och objektivt konstaterbart sätt höjer lånets risk. Banken ska kunna höja denna exempelvis ifall kunden ljugit om sina inkomster i sin ansökan, ökar sin belåning eller halkar efter med betalningarna och kanske under vissa andra rimliga omständigheter. Man ska dock inte kunna höja den genom att hänvisa till "förändrade förutsättningar på marknaden" eller ge någon annan flummig förklaring.

Vinstmarginalen blir även det en förhandlingsfråga och den vinstmarginal som avtalas om ska gälla så länge avtalet gäller.

På detta sätt skulle alla bolånekunder kunna få en ränta de kan förstå. De kan också förstå varför den höjs och sänks och själva verifiera att de får en rimlig ränta. Prisjämförelsesajter skulle kunna samla in information om hur risktillägget ser ut för olika riskprofiler och man skulle själv kunna mata in sina uppgifter och få reda på vilket risktillägg som är rimligt.

Det bankerna förlorar är kontrollen över den svarta låda som matar ut räntesatserna, och kanske skulle de se en kortsiktig marginalpress. På lång sikt skulle dock knappast marginalerna generellt minska markant, ifall bankerna redan nu erbjuder så låga marginaler som de påstår. Bankerna skulle samtidigt vinna mycket i form av förtroende och minskat hot om reglering. Eftersom bankerna lämpligen skulle behöva rapportera dessa siffror till de myndigheter som granskar deras verksamhet skulle dessa myndigheter snabbt kunna reagera på konstigheter och ifall bankerna lånar ut till alltför generösa villkor, som skulle kunna bli systemfarliga vid en lågkonjunktur. På så sätt skulle detta hjälpa till med att komma till rätta med en av de stora bristerna i vår reglering, nämligen att inget görs när alltför generösa lånevillkor ges, utan endast när dessa lån blir problemlån långt senare. Detta skulle dessutom hjälpa seriösa banker genom att oseriösa banker inte kan konkurrera ut dem med skadligt låga räntor under en period av god kredittillgång.

Jag är ingen jurist och vet inte ifall bankerna enkelt kan införa ett sådant system med den nuvarande konsumentkreditlagen, men genom detta inlägg vill jag föra in debatten på frågan om vad som kan göras för att förbättra situationen, istället för att fastna i frågan om vems "fel" situationen är.